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      两年调控,北京房价是涨还是跌?

      (2019-03-18 10:12:50)


      北京“317新政”出台已经两年了,其效果如何?有?#25945;?#25253;导,北京新房成交量约50843套,比新政出台前两年的(2015318日至2017317日,下同)92281套,下降约45%;二手房成交不足28万套,而新政出台前两年累计交易约48万?#20303;?#20877;从房价表现上看,20192月份北京二手房均价为?#31185;?#26041;米59898元,较20173月份的高点仍下跌11.3%。按照这些数据,北京市的“317”调控效果显著,不仅住房成交量大跌或腰斩,而且二手房的价格也下跌了10%以上。

      ?#36824;?#23545;于上述这些数据,说北京的房价下跌10%以上,不知道是如何计算出来的,有没有权威性,因为从国家统计局70个大中城市的房价变化数据来看,情况则不是这样。到底是这个准,还是国家统计局公布的准,我也无法判断。从国家统计局公布的数据来看,20182月份,北京市的新房价格环?#35748;?#36300;了零点三,同比也是下跌零点三;二手房价格环?#35748;?#36300;了零点五,同?#35748;?#36300;了四点六。20192月份,北京市的新房价格环?#35748;?#36300;了零点二,同比也是上涨二点九;二手房价格环比上涨零点二,同?#35748;?#36300;了零点七。也就是说,根据国家统计局的数据,经过两年的政策调控,北京市的房价,新房的价格同比上涨二点六,二手房的价格同?#35748;?#36300;五点三,而不是上面所说的11.3%

      而上面所报道的说二手房的价格从高点下跌了11.3%,其实意义不大。因为,这个高点有可能不是成交价,而是卖者或房地产中介机构所报出来的价格。更重要的是这个高点是前面把价格炒到天上去的时候的价格,以此来确定房价的上涨下跌更是失去了意义。因为,在这个高点之前,房价疯狂上涨到天上去了。比如,如果以2015年底为基数,到20182月份,北京新房的价格上涨了34.7%,二手房的价格上涨了46.7%。同样以2015年底为基数,到20192月份,北京新房的价格上涨了38.6%,二手房的价格上涨了45.6%。也就是说,早几年北京市的房价涨得这样高,无论是新房,还是二手房都是如此,317调控政策出台后北京的新房价格同比上涨二点六,二手房的价格同比只是下跌五点三,这样些微的调整,只能?#24471;?#21271;京房价在政策出台后没有变化,仍然在高房价上徘徊,即使认可上面所说的二手房价的下跌11.3%,也不及前面上涨46.7%的四分之一。要让房价回归理性只能是猴年马月的事情。

      调控政策出台后,房价变化是这样,其销售量下跌,以高点来比较更是没有多少意义。因为,作为一种以投资炒作为主导的房地产市场,再加上银行金融杠杆推动,在房价疯狂上涨,其交易量立即会快速上涨,这就如早几个星期中国的股市一样。但是一旦这种房价疯狂上涨停止时,并采取各?#20013;?#25919;性调控政策时,其交易量?#26438;?#19979;跌则是十分正常。也正是因为317调控政策出台之后,房价则停留在那个高点徘徊,而住房交易量?#26412;?#19979;降,正好?#24471;?#20102;这是一个完全投机炒作的住房市场。否则,如果住房是一个以消费为主导的市场,那?#27492;?#32943;定会随着交易量快速下降而再现房价随之向下调整。但是在北京市没有出现这种情况。

      当一个城市的出台如此之多的房地产调控政策,或历史上最严厉的房地产调控政策,但却无法让这个市场回归到十九大报告所要求的“房子?#32654;?#20303;的,而不是?#32654;?#28818;作的?#31508;?#22330;定位上来,也没有改变房地产市场的性质,那么要说这些调控政策有多少效果,对绝大多数中低收入者有利,基本上是谈不上。所以,目前北京市政府希望增加保障性住房供给来解决这些问题,这样做是会好一点,但可能还是杯水车薪。

      可以说,317房地产调控政策对北京市房地产市场影响最大?#30446;?#33021;是商住房。两年来,遭受打击最大、跌幅最大的是商住房。据中原地产统计数据显示,房地产调控两年来,商住房?#23548;是?#32422;量仅有9000套,比此前下降了91%。也就是说,317房地产调控政策基本上把这类市场打得扒在地上。?#36824;?#36825;是小众市场,对绝大多数人影响不大。

      也就是说,任?#25105;?#20010;城市的房地产调控政策,其效果如何,最为重要的准则应该看这个市场是不是回归到以消费为主导的市场,是不是让房价回归理性,如果做不到这点,出台最严厉的调控政策也只是哄哄大众而已。以成交量的下降来衡量房地产调控效果基本上是瞎扯!

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